10 aspectos a tomar en cuenta antes de invertir en un inmueble

noviembre 14, 2017Inmobiliaria, Inversión, Juriquilla, Noticias, Plusvalía, Querétaro, Vivienda No Comments
Invertir en un bien inmueble es una de las decisiones más importantes de nuestras vidas, por lo que antes de invertir en propiedades te recomendamos analizar los siguientes aspectos:

  1. Presupuesto: revisa el monto disponible para dar el enganche y analiza el presupuesto que necesitas.  Lo recomendable es destinar entre un 30% o 35% para el pago de la hipoteca.
  2. Tiempo: recuerda que el promedio del proceso de la compraventa puede ser desde 20 días hasta 2 meses.
  3. Crédito hipotecario:revisa la cantidad del monto y el plazo adecuado según tus ingresos. Toma en cuenta el CAT, la tasa de interés, el plazo, las comisiones, el costo de los seguros, etc. Deberás contemplar el 20% del enganche, y un 5% más para cubrir los costos iniciales (avalúo, seguros, escrituras, notario, apertura de crédito, etcétera).
  4. Tipo de propiedad: selecciona el inmueble que vaya acorde a tus necesidades diarias tales como ubicación, características y cercanía al trabajo y escuela. Verifica que no esté en una zona riesgosa.
  5. Situación de la propiedad: es indispensable revisar, con la ayuda de un experto, que no existan inconvenientes para evitar poner en riesgo tus ahorros y patrimonio. Revisa todos los detalles físicos del inmueble, desde la estructura, los acabados, instalaciones eléctricas, drenaje, gas, etcétera.
  6. Propietario: Cerciórate de que el vendedor sea el propietario o cuente con la autorización para hacerlo.
  7. Escrituras: revisa las escrituras de la propiedad ya que te darán la certeza jurídica que necesitas, incluso ante los bancos al contratar créditos.
  8. Situación legal:investiga si hubiera alguna hipoteca, gravamen u orden judicial que impida la venta. Revisa la colindancia, los metros cuadrados y otros aspectos técnicos de la propiedad, así como el uso de suelo.
  9. Deudas: revisa también posibles deudas que pueda tener por falta de pago de impuestos, servicios y cuotas de mantenimiento con la administración.
  10. Garantías: la mayoría de los desarrolladores otorgan un período que cubre detalles a modo de garantía para algunas instalaciones como calentadores, puertas, ventanas y otros.

NO HABRÁ INCREMENTO AL PREDIAL EN 2018

octubre 25, 2017Impuestos, Inmobiliaria, Inversión, Juriquilla, Noticias, Plusvalía, Predial, Querétaro, Vivienda No Comments

Con información de Juanita Gavidia para RR Noticias.

No habrá aumento en el predial para el 2018, señaló el presidente municipal, Marcos Aguilar quien añadió que esto no afectará las arcas municipales al tener las finanzas más sanas del país, ello en sesión de Cabildo donde se autorizaron las tablas de valores que serán enviadas al Congreso Local.

En sesión de Cabildo el presidente municipal, Marcos Aguilar dio a conocer que no se incrementará el impuesto predial para el 2018, situación que afirmó no va a afectar los ingresos municipales al afirmar que la capital tiene las finanzas más sanas del país.

En esta misma sesión se discutió la propuesta de Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcción del municipio de Querétaro, para el ejercicio fiscal 2018, las cuales también fueron aprobadas y serán enviadas al Congreso Local para su análisis y aprobación.

El mandatario municipal también señaló que la actualización de la Tabla de Valores refleja la realidad de cómo se comporta el mercado inmobiliario para comprar o vender un bien inmueble, y al tener valores actualizados permite tener certeza jurídica al patrimonio; por lo que dijo que el Ayuntamiento tiene una obligación constitucional, para llevar a cabo la actualización de la Tabla de Valores, y negó que el hecho de esa actualización implique un incremento en el impuesto predial.

“Es importante precisar que la actualización y la integración de la Tabla de Valores fue realizada por expertos en la materia, bajo los conocimientos y estrictos criterios técnicos de peritos valuadores, que toman en consideración la oferta inmobiliaria y por supuesto la compra de los bienes raíces”, manifestó el edil capitalino.

Por su parte el regidor Francisco “Chicovel” Alcocer presentó la propuesta para la reducción del impuesto predial, la no creación de nuevos impuestos y la reducción del impuesto sobre el traslado de dominio al 2 por ciento y la restitución del subsidio de este impuesto a casas de interés social, para el ejercicio fiscal 2018.

Del mismo modo, en esta sesión se aprobó la creación de los reglamentos de Imagen Urbana y de Turismo, así como la reforma al reglamento de Estacionamientos y Servicio de Recepción y Depósito del Vehículos, con ello los usuarios de los estacionamientos de las plazas comerciales ya no están obligados a acudir a un sitio específico para hacer válida la gratuidad de dos horas.

LO QUE DEBES CONSIDERAR PARA COMPRAR UNA CASA O DEPARTAMENTO

septiembre 11, 2017Inmobiliaria, Inversión, Vivienda No Comments
  • ANALIZAR CUÁL ES TU CAPACIDAD DE COMPRA PARA BÚSQUEDA DE TU CASA O DEPARTAMENTO                              

Lo primero que debes considerar como potencial comprador es saber si eres sujeto de crédito con alguna Institución pública o bancaria.

Preguntar a cuánto asciende tu posible crédito y determinar a cuántos años lo solicitarás para buscar obtener la menor tasa de interés posible con la Institución que más te convenga.

Establecer con cuánto dinero cuentas para dar la mayor cantidad de enganche, sin olvidar que tendrás gastos de apertura de crédito y escrituración.

En VIVE HOMES tenemos expertos que podrán asesorarte para lograr los mayores beneficios. En artículo por separado hablaremos de los pasos a seguir para la obtención de un crédito hipotecario.

  • UBICACIÓN Y ENTORNO

La localización de la propiedad que piensas adquirir es un factor aún más importante que el mismo precio, porque la plusvalía será factor determinante en el precio de reventa, es decir, si en algún momento decides vender tu propiedad su valor será significativamente más alto.

Además, comprar una casa en una buena zona, donde también el factor de seguridad es avalada por los índices nacionales, resultará en una inversión sólida a largo plazo.

También debes verificar que cerca de la propiedad se encuentren los servicios que podrías requerir en cualquier momento, tales como bancos, plazas comerciales, colegios y buenas vías vehiculares.

  • PRECIO DEL INMUEBLE

Una vez analizada tu capacidad de compra, es decir, el precio o presupuesto al que puedes acceder con tu dinero o crédito, deberás establecer si el tamaño de la propiedad cumple con tus necesidades específicas.

Algo importante para definir qué tan apropiado es el precio, además de realizar comparaciones, es qué tan comercial es la zona donde se ubica el inmueble, eso te dará un punto de apoyo para tomar la decisión.

Considera, y esto es fundamental, que entre mayor sea el número de casas o de posibles vecinos, mayor dificultad habrá para ponerse de acuerdo en mejoras o cambios del mismo desarrollo.  En base a esto, VIVE HOMES planea que sus desarrollos no sean unidades habitacionales, lo que a la larga le dará mayor comodidad a tu vida diaria.

En VIVE HOMES tenemos precios justos y competitivos. Con nosotros obtendrás beneficios reales en cada rincón de tu propiedad y beneficios emocionales para tu pareja o tu familia.

Y algo a destacar:  te damos lo que prometemos.  Lo que verás en nuestras casas muestra es exactamente igual a lo que comprarás.

  • DISTRIBUCIÓN Y FUNCIONALIDAD (espacios, escaleras, elevadores, etc.)

La distribución de los espacios es el tercer aspecto que más se valora al buscar y elegir el lugar donde vivirás, y en concreto se prioriza mayor espacio en la estancia, aunque los habitaciones sean un poco más pequeñas. También es decisiva en este punto la separación de ambientes entre la zona de día y la zona de noche.
La iluminación y ventilación de cada espacio coadyuvan a que disfrutemos aún más los espacios y hagan más funcional nuestra vida diaria.

  • LA MEJOR ORIENTACIÓN PARA TU PROPIEDAD.

Al vivir en el hemisferio norte, la mayor parte del año el sol va a dar sobre nuestra fachada sur.

Ahora, aunque el sol sale por el oriente y se pone por el poniente, la forma en que pasa en su movimiento aparente por el cielo varía según la época del año; en el invierno pasa muy acostado hacia el sur, en el verano pasa por encima de nuestras cabezas, entonces ¿para dónde debemos de tener las ventanas?, pues para el sur, de esta manera en invierno nos entra el sol por la ventana y en verano pasa por arriba.

  • CONFIRMACIÓN DE METROS CONSTRUIDOS

Es importante checar que todo lo que te ofrecen al comprar una casa sea confirmado. Y algo tan importante como checar que los metros construidos sean reales, nunca se checan.

Es muy sencillo hacerlo y estás en tu derecho de verificarlo. Pregunta si la propiedad tiene algún tipo de seguro o algún beneficio adicional que debas saber.

  • INVESTIGAR CRECIMIENTO DE LA ZONA PARA DETERMINAR PLUSVALÍA (confirmar crecimiento y desarrollo del estado y de la zona)

La economía del estado de Querétaro creció 8.4% durante el 2015 y 5,5% en el 2016, lo que ubica a este estado como el de mayor crecimiento en su PIB, con un 9.7%  En el caso del empleo tuvo un incremento del 7.2 por ciento, muy superior a la media nacional del 3.8%.

Todo esto ha ocasionado un importante crecimiento demográfico y en consecuencia una demanda creciente de vivienda en la zona

Según un reporte publicado por la Asociación de Desarrolladores inmobiliarios el año pasado, la demanda más alta de vivienda se presenta en la Ciudad de México, y enseguida la ciudad de Querétaro.

Además de la plusvalía, otro beneficio de comprar casa en Querétaro es la reducción de impuestos, ya que se pueden deducir los intereses hipotecarios del préstamo adquirido (si lo hubo), para la compra de la vivienda. De igual forma, si posteriormente la vende, obtendrás una rebaja de impuestos sobre las ganancias.

Y si decides rentarla, seguirás manteniendo tu propiedad y tener una ganancia anualizada muy importante.

DOCUMENTACIÓN PARA CRÉDITO HIPOTECARIO

septiembre 5, 2017Crédito Hipotecario, Inmobiliaria, Vivienda No Comments

Ejemplo: Infonavit.

NUEVAS REGLAS PARA EL OTORGAMIENTO DE CREDITO INFONAVIT                                    

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) publicó en el Diario Oficial de la Federación (DOF) las adecuaciones a las reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes de ese instituto.

Se  menciona que al formalizarse los créditos, deberá constituirse hipoteca en primer lugar a favor del Instituto o bien garantía fiduciaria a favor del mismo, salvo cuando se trate de créditos sin afectación estructural a la vivienda.

La vivienda que se pretenda adquirir, construir, reparar, ampliar, mejorar, o por la que se pretenda cubrir pasivos adquiridos por cualquiera de estos conceptos, deberá ser cómoda e higiénica.

También deberá estar ubicada en zonas que cuenten con toda la infraestructura urbana: servicios de agua potable, energía eléctrica, drenaje o, en su defecto, fosa séptica y contar con la presencia de ecotecnologías.

La vivienda deberá tener una vida útil probable de treinta años, a partir del otorgamiento del crédito, y ser garantía suficiente del mismo.

La vivienda de que se trate deberá tener uso habitacional. No serán susceptibles de ser objeto de crédito aquellos inmuebles que se destinen a accesorias o locales comerciales y, en general, inmuebles de productos.

Estas reglas entrarán en vigor a partir de su aprobación por el H. Consejo de Administración, lo cual ocurrió el pasado 22 de febrero del 2017.

El Infonavit indicó que “a la entrada en vigor de las presentes reglas, se abrogan las reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del Infonavit, que fueron aprobadas por el H. Consejo de Administración del Instituto y publicadas en el DOF el 15 de abril de 2016, así como las demás disposiciones que se opongan a estas reglas”.

Precisó que las solicitudes de crédito presentadas al Instituto con anterioridad a la entrada en vigor de las presentes reglas, se tramitarán conforme a las disposiciones vigentes en la fecha de presentación de dichas solicitudes.

(*) Información publicada por el Excélsior

 

EJEMPLO DIFERENCIADOR DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO

agosto 29, 2017Bancos, Crédito Hipotecario, Inversión, Vivienda No Comments

 

Información publicada por la Condusef a abril del 2017.

Ejemplo de un crédito para un inmueble de 750 mil pesos con enganche del 15% a 20 años, con diferentes instituciones bancarias.

Herramientas para prepararse a ser sujeto a crédito, y pasar todas la pruebas de los bancos.

REQUISITOS BANCARIOS PARA LA OBTENCIÓN DE UN CRÉDITO (*)

Si quieres comprar una casa mediante un crédito hipotecario, los bancos verificarán que cumplas con estos tres requisitos.

  1. Edad y salario. La edad mínima requerida es de 18 años y la máxima de 64 años 11 meses. El cálculo se basa en el ingreso neto mensual, en el valor del inmueble y si la persona cuenta con apoyo o subsidio de algún organismo nacional de vivienda como el Issste o Infonavit. En el último caso, el financiamiento es mayor. Las hipotecas para jóvenes ofrecen, por norma general, condiciones más ventajosas. En algunos casos se permite financiar hasta el 100 por ciento. Las hipotecas para mayores de 40 años también cuentan con condiciones especiales, pero la financiación no suele llegar al 100 por cien, ya que se deduce que el usuario cuenta con ahorros para comprar el inmueble.
  2.  Historial crediticio. Mantener un buen historial crediticio es una de las puertas a futuros préstamos. Tu comportamiento como pagador cumplido en créditos anteriores y vigentes como tarjetas de crédito, financiamiento automotriz, telefonía y tiendas departamentales; determinará si eres candidato a una hipoteca.
    Si en el Buró apareces con una calificación positiva, serás un cliente atractivo para las entidades financieras.
  3. Capital inicial. Todo crédito hipotecario requiere de un capital inicial para cubrir el enganche del inmueble, gastos administrativos, apertura del crédito, valuación y gastos de escrituración. La banca solicita del 10 por ciento al 20 por ciento como mínimo. 

Para tener éxito es importante tener un ingreso constante y un ahorro significativo para que el pago de tu crédito no afecte tu economía (la Condusef recomienda no designar más del 30 por ciento de tu ingreso).

(*) Información tomada de El Financiero

LOS 4 FACTORES BÁSICOS PARA CONTRATAR UN CRÉDITO HIPOTECARIO

agosto 15, 2017Crédito Hipotecario, Inmobiliaria, Vivienda No Comments

TASA DE INTERÉS

Lo mejor es considerar tasas de interés fijas en función de saber en el momento lo que podemos pagar según nuestros ingresos, sin embargo, las tasas de interés variables nos permitirían al principio obtener una tasa más baja, pero con la desventaja de  que al ser una tasa creciente, si nuestros ingresos no suben en la misma proporción podemos meternos en problemas de pago

PAGOS MENSUALES

Cuando el crédito está vinculado a los salarios mínimos y udis, resulta mejor porque los incrementos son más acorde al aumento de los ingresos, aunque no dejan de ser pagos crecientes y con cierto grado de riesgo.

Todo dependerá de tu capacidad de pago y del alcance del enganche que puedas dar.

También hay tasas decrecientes, y para que éstas sean convenientes requieren de pagos puntuales.

Las tasas fijas tienen la ventaja de que siempre sabrás qué esperar acerca de tus pagos.

Por eso es importante la asesoría que VIVE HOMES te ofrece

PLAZOS

Antes las hipotecas no pasaban de los 20 años pero actualmente ya hay hasta de 30 años. Sin embargo, es importante mencionar que no siempre los plazos más largos son los más adecuados, porque todos quisiéramos terminar de pagar lo antes posible.

Lo interesante es elegir un plazo más largo si los pagos mensuales son considerablemente más bajos. Pero la realidad nos indica que el costo-beneficio de aumentar, por ejemplo, de 15 a 30 años el financiamiento, sólo reduce en un 12% el pago.

Todo esto es muy importante a la hora de decidir qué tipo de crédito deseamos.

Lo más recomendable, según los expertos, son los plazos a 15 años, por el equilibrio de las tasas entre el costo y el nivel del pago.

ENGANCHE

Las instituciones financieras buscan siempre balancear sus riesgos y es por ello que si el cliente desea obtener la hipoteca más baja o adecuada, tendrá que dar un enganche más alto (al menos del 20%) y comprobar ingresos más altos.

La experiencia sugiere que las familias elijan comprar una propiedad más pequeña de la deseada y tomarla como un brinco hacia el futuro, donde podrán tal vez tener la oportunidad de adquirir una más grande. No es bueno vivir ahorcado con mensualidades que rebasen el 30% de sus ingresos, aunque en realidad algunos bancos aceptan aumentar su descuento hasta el 35%, lo que no es recomendable.

La realidad actual es que los diferenciadores entre las ventajas que ofrecen las diferentes instituciones bancarias son mínimas. Esto significa que es muy importante saber lo que realmente cada cliente quiere para elegir una u otra opción.

A final de cuentas, usted decidirá qué tipo de crédito es el mejor para usted, siempre guiado por las opciones       que los asesores de VIVE HOMES harán de su conocimiento.